Оценка строительного оборудования. Независимая оценка предприятия Описание объекта оценки
Москва 2013
Глава 1. Теоретические основы оценки бизнеса строительной организации
1.1. Характеристика и особенности бизнеса строительной организации
Согласно авторской трактовке под бизнесом предлагается понимать совокупность материальной составляющей, представленной предприятием как имущественным комплексом, и нематериальной составляющей, характеризующейся эффективностью использования имеющихся ресурсов. При этом целью бизнеса является создание и приумножение богатства его владельцев или, что тоже самое, стоимости бизнеса.
Существующие определения бизнеса как деятельности, направленной на извлечение прибыли, не учитывают факт потребления ресурсов в процессе извлечения прибыли, что является упущением.
В то же время нельзя отождествлять бизнес и предприятие как имущественный комплекс. Понятие «бизнес» нельзя сводить к комплекту сырья и оборудования для производства определенной продукции. Извлекаемая прибыль будет во многом зависеть от того, насколько эффективны действия по организации работы имущественного комплекса.
В этой связи, автором был высказан тезис о влиянии эффективности бизнеса на его рыночную стоимость . Согласно авторской точке зрения, эффективность бизнеса рассматривается в качестве основного критерия его рыночной стоимости.
Автором была представлена взаимосвязь (рис. 1) финансовых показателей бизнеса и его рыночной стоимости, что характеризует интегральную природу показателя стоимости. Цель любых инвестиций, модернизации производства и организационной структуры бизнеса, слияния и объединения - увеличение объемов сбыта, снижение издержек производства, т. е. увеличение прибыли, активов и, как следствие, стоимости бизнеса. Темпы роста стоимости бизнеса отражают эффективность развития бизнеса .
Рис.1. Взаимосвязь финансовых показателей бизнеса и его рыночной стоимости.
Использование общепринятых финансовых показателей бизнеса и определение его рыночной стоимости позволяют обосновать те направления, на которых менеджменту компании следует сосредоточить свои усилия с целью принятия адекватных финансовых решений для обеспечения бизнесу конкурентных преимуществ и увеличения его стоимости.
1.2. Анализ нормативно-правовой базы и информационной базы оценки строительной организации
Оценка проведена, а настоящий отчет составлен в соответствии с действующими
законодательными и нормативными документами:
Проблемы диагностирования конкурентной позиции любого экономического субъекта трудно переоценить в силу особого влияния такого экономического фактора деятельности как конкуренция в разных формах его проявления. И, несмотря на значительный интерес к этой проблеме, методология диагностирования конкурентных противостояний и их составляющих, тенденций в позиции предприятий на рыночном сегменте и многие другие вопросы требуют конкретизации, а также учета отечественных отличий при внедрении в практику управления. На строительном рынке конкуренция проявляется в столь разнообразных формах (видовая, ценовая, сезонные всплески конкурентной борьбы и др.), что выводы о диагнозе состояния экономического субъекта возможны лишь по результатам многосторонних изучений деятельности. К проблемным аспектам экономической диагностики в рамках конкурентной позиции, относится также и оценка стоимости бизнеса, что непосредственно связано с формированием фондового рынка в стране как необходимого элемента целостной системы хозяйства. Данный аспект диагностирования чаще всего относится к отдельной задаче предпринимательства, но в полной мере является составляющим в системе факторов, определяющих состояние экономического субъекта.
1.4. Анализ существующих подходов и методов к оценке бизнеса строительной организациии
Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 01.01.2001 г. № 000, определяет доходный подход как «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки».
При применении метода дисконтирования будущие потоки доходов каждого периода пересчитываются в текущую стоимость путем дисконтирования с использованием соответствующей ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования представляет собой меру оценки инвесторами своих требований к отдаче на вложенный капитал с учетом риска получения дохода, характерного для данного объекта. Метод дисконтирования доходов обычно применяется к объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
При использовании метода прямой капитализации сумма дохода за типичный год функционирования объекта делится на соответствующую ставку капитализации. Метод капитализации наиболее применим к объектам, чистые доходы, от использования которых постоянны или меняются с постоянными темпами.
Ставка капитализации определяется, как правило, на основании рыночных данных путем выявления взаимосвязи между годовым доходом и стоимостью аналогичных объектов. Возможно использование также метода кумулятивного построения.
Объект незавершенного строительства
Использование доходного подхода для оценки стоимости объектов требует наличия развитого рынка аренды аналогичных активов, или информации о функционировании и доходности бизнеса в аналогичных объектах.
Knight Frank отмечает, что, несмотря некоторую неопределенность на рынке, строительная активность находится на высоком уровне, и в 2013 г. прогнозируется увеличение ввода новых офисных площадей. Доля вакантных площадей достигла докризисного уровня. В 2013 г. ожидается рост интереса инвесторов к качественным девелоперским проектам на различных стадиях реализации.
Учитывая вышеизложенное, Оценщик пришел к выводу, что в рамках настоящей оценки для определения стоимости объекта незавершенного строительства доходный подход может быть использован с достаточной степенью достоверности. При выполнении расчетов доходным подходом использовался метод дисконтирования денежных потоков.
Движимое имущество
Доходный подход требует прогноза будущих доходов за оставшийся срок эксплуатации объектов оценки. Напрямую решить эту задачу затруднительно, поскольку доход создается всей производственной системой, к которой наряду с оцениваемым движимым имуществом относятся прочие основные средства, не входящие в объект оценки - здание гостиницы, помещение кухни и столовой, земельный участок и т. д.
Исходя из вышеизложенного, Оценщиком принято решение отказаться от использования доходного подхода для определения рыночной стоимости движимого имушества.
Затратный подход, в определении Федерального стандарта ФСО №1, - это совокупность методов оценки Сравнительный подход, в определении Федерального стандарта оценки ФСО №1 - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Сравнительный подход основан на принципе замещения: покупатель не заплатит за объект больше той суммы, которая требуется, чтобы приобрести на рынке схожий объект, обладающий такой же полезностью. Цены, заплаченные за идентичные или аналогичные объекты, служат исходной информацией для расчета стоимости оцениваемого объекта.
Сравнительный подход применяется, как правило, при наличии достаточного количества достоверной информации о сделках купли-продажи или ценовых предложений.
Этот подход реализуется через ряд последовательных этапов:
Сбор данных о продажах объектов, сходных с объектом оценки. Только с помощью анализа этих данных можно сказать, насколько реальные цены отражают рыночную стоимость;
Сравнение оцениваемого объекта и объектов-аналогов по отдельным элементам сравнения;
Корректировка фактических цен продаж сравниваемых объектов по элементам сравнения. Корректировка проводится от аналога к оцениваемому объекту.
После корректировки цен их можно использовать для определения стоимости оцениваемого объекта.
В зарубежной практике принято считать, что оценка на основе данного подхода дает наиболее достоверные результаты, что обусловлено стабильным состоянием экономики, широко развитым рынком и достоверной информацией о совершенных сделках, доступной для оценщиков.
Степень сходства объекта оценки и аналога, как и в затратном подходе, определяется по элементам сравнения. В данном случае элементы сравнения - это не только характеристика объектов сравнения, но и характеристика сделок, которые вызывают изменения в стоимости.
Элементы сравнения объединяются в группы:
Характеристика объекта: функциональные назначение, технические параметры, производитель, качество (сертификат соответствия);
Состояние объекта: возраст, совокупный износ, техническое состояние, комплектность, товарный вид;
Местоположение: географическое нахождение объекта, физическое расположение объекта внутри предприятия;
Условия рынка: спад или подъем, соотношение спроса и предложения;
Условия продажи: время продажи, место продажи, среднее время рыночной экспозиции;
Характеристика цен объектов-аналогов: наличие льготного кредитования, наличие в цене транспортных и иных издержек продавца.
Данный подход оценки основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» объекта в текущем состоянии. Основной используемый принцип - сопоставление, которое должно проводиться:
С точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;
Приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога;
Важным этапом при использовании сравнительного подхода является выбор сопоставимых аналогов и использование в расчетах поправок на разницу в технических показателях аналогов и оцениваемого объекта.
Главные проблемы данного подхода обусловлены трудностями получения необходимой информации, а именно текущих рыночных цен, созданием баз данных , с выбором аналогов, адекватных оцениваемым объектам, с учетом степени несовпадения состава и численных значений характеристик аналогов и оцениваемых объектов.
Применяя сравнительный подход при наличии достаточного количества достоверной информации о продаже объектов-аналогов, можно получить рыночную стоимость оцениваемого объекта максимально точно для конкретного рынка.
Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).
Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости в части раскрытия информации о реальных ценах сделок. В этой ситуации Оценщик может ориентироваться на цены предложений, так как потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимого имущества, проанализирует текущие рыночные предложения и придет к заключению о возможной цене объекта недвижимости, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
На рынке практически отсутствуют сопоставимые объекты незавершенного строительства. Ввиду ограниченности имеющейся в открытом доступе информации по объектам незавершенного строительства аналогичного функционального назначения, применение соответствующих корректировок не позволит рассчитать рыночную стоимость с достаточной степенью достоверности.
Использование в качестве аналогов построенные здания, принятые в эксплуатацию, с последующим пропорциональным уменьшением цены предложения объектов-аналогов на степень незавершенности объекта оценки (на 62%: 100% - 38%) не позволит учесть рыночные риски, связанные с организацией окончания строительства, процесса сдачи объекта в эксплуатацию.
Таким образом, проанализировав объем и степень достоверности имеющейся информации, необходимой для проведения оценки сравнительным подходом, Оценщик пришел к выводу, что в рамках настоящей оценки сравнительный подход не может быть реализован.
В 2012 году экспертный совет оценил достижения компании по расширению спектра услуг на новом качественном уровне с учетом потребностей рынка и максимального удовлетворения запросов заказчиков, что было отмечено Дипломом лауреата Республиканского конкурса «Лучшие товары Башкортостана» .
2.2. Анализ финансово-хозяйственной деятельности строительной организации
Основные показатели деятельности Строительной компании по итогам 2011 года.
Таблица 1
Финансовые показатели по итогам 2011г.:
Наименование | Показатели, тыс. руб. |
Чистая прибыль |
таблица 2
Чистые активы
(валюта баланса минус займы, кредиторская задолженность , отложенные налоговые обязательства)
Долгосрочные активы
(основные средства, незавершенное строительство, нематериальные активы), в том числе:
Основные средства
незавершенное производство
Текущие активы:
Дебиторская задолженность
Денежные средства
(запасы, дебиторская задолженность, денежные средства), в том числе:
(в т. ч 436 606 затраты в незавер. пр-ве, 40907 готовая продукц ., 182 295 сырье и материалы)
598 незавер., 98 736 готовая пр., 227 921 сырье и материалы)
Краткосрочные финансовые вложения: - займы юридическим лицам
Дебиторская задолженность
ПАССИВ (источники формирования средств Строительной компании) |
||||
Наименование | Показатели за 2011г., тыс. руб. | Показатели за 2010г., тыс. руб. | Изменения, тыс. руб. | Изменения, % |
Источники собственных средств | ||||
Добавочный и резервный капитал | ||||
Нераспределенная | ||||
Кредиты и займы | ||||
Кредиторская задолженность |
Анализ состава и структуры баланса показывает, что за отчетный год валюта баланса уменьшилась натыс. руб. (2 процента), это свидетельствует об увеличении расходов выполняемых работ . Стоимость чистых активов Строительной компании, характеризующих величину собственного капитала, за год увеличилась натыс. рублей (18 %) и на конец отчетного года составила тыс. рублей. Чистые активы намного превышают уставной капитал. Это положительно характеризует финансовое положение по данному признаку.
Оценить реальную стоимость акций строительных компаний – одна из наиболее сложных задач для инвестора. Это было актуально всегда, поскольку их никогда не торговались по истинной цене. До кризиса их размещали по чрезвычайно высокой стоимости, в настоящее время они котируются существенно ниже фундаментальной оценки. Данная статья построена на выводах после исследований специфики нескольких крупных строительных компаний. Этот анализ дал возможность построить адекватный алгоритм оценки стоимости их акций.
Почему стандартные методики бессильны относительно СК?
девелоперов не поддается стандартным подходам в оценке. Например, такой экспонент как выручка для СК не имеет содержания, поскольку без переоценки собственности это индекс отражает лишь то, насколько активно осуществлялись продажи недвижимости из активов в определенный промежуток времени. Если этот показатель у компании X равен нулю, то это значит, что в отчетный срок занималось исключительно строительством, ничего не продавая в установленный срок. На этом же основании составлять прогноз стоимости акций в будущем через традиционные коэффициенты (P/BV, P/E, P/S и прочие) невозможно.для прогнозирования стоимости акций СК
Исходя из вышесказанного, в отношении строительных компаний альтернатива такова – составить прогноз балансовой стоимости конкретной СК в будущем, то есть нужно дать оценку рыночной стоимости в будущем проектов, которые она имеет в настоящий момент. Безусловно, задача более объемна, нежели стандартные методы. Итак, источниками информации по СК должны быть следующие документы:
стандартная бухгалтерская отчетность;
отчеты СК ежеквартальные и годовые;
бухгалтерская отчетность по международным нормам с комментариями;
отчет эксперта-оценщика;
информация, которую СК презентует для инвесторов;
дополнительные источники из открытого доступа: статьи, новостные ленты, форумы и прочее.
Возникающие проблемы в обработке информации:
Как правило, стандартная бухгалтерская отчетность СК не консолидирована, то есть каждый строительный объект тождественен новому ЮЛ.
Международные стандарты отчетности так же создают препятствие: объекты гражданского строительства (именно они превалируют в портфеле СК) проходят по статье «Запасы» и оцениваются по реальной себестоимости, а не по справедливой.
Отчет эксперта-оценщика, публикуемый некоторыми компаниями, содержит полный список объектов с базовыми характеристиками и оценками по каждому из них. Но, во-первых, инвестору нужна стоимость акции в будущем, то есть цена портфеля СК в будущем. Во-вторых, параметры, по которым выводит стоимость объектов, могут быть различны. Инвестору, прежде всего, важен прогноз изменение стоимости на недвижимость и строительного объекта. Возвращаясь к кризису, мы помним, что те же самые эксперты либо в течение ряда лет в своих оценках не меняли цен (не смотря на изменчивые тенденции рынка), либо серьезно занижали их в течение года. Поэтому отчеты таких специалистов доверия не заслуживают, а их отчеты можно принимать исключительно, как данные об объекте и его основных параметрах (тип и класс недвижимости, сроки работ, месторасположение, доля СК в проекте и площадь).
Алгоритм прогнозирования стоимости акций СК
Исходя из вышесказанного, для возможности оценки стоимости акций строительной компании в будущем необходимо проводить переоценку всего объема недвижимости СК и выразить ее в балансе компании. Для этого нужно произвести следующие действия: 1. Собирается вся доступная информация об объектах СК, обязательная для оценки. 2. Сначала все объекты оцениваются по принадлежности к конкретным сегментам недвижимости. 3. Высчитывается общая стоимость портфеля девелопера. 4. Прогнозируем финансовое положение компании в будущем. 5. Составляются формы: отчетов о прибылях и убытках, а так же баланса. 6. Высчитывается прогнозируемая доходность и ставку собственности ценных бумаг. 7. Высчитываем обобщенную доходность с 1 акции. А теперь рассмотрим детально некоторые аспекты. Оценка объектов жилого сектора Отличительными характеристиками данного сегмента является разница во времени осуществления проекта и времени реальных продаж. Так же нужно отслеживать фактические продажи по отчетности: за месяц, за полгода, за год. Еще одним отличительным моментом является продаж по этапам, то есть различие стоимости на стадии возведения объекта и рыночной стоимостью возведенного объекта. Объясняется он как со стороны застройщика, так и со стороны дольщика. С позиции первого – это привлечение денежных средств в строительство. Для дольщика дисконт чреват рисками. По мере сооружения объекта недвижимости дисконт и риски уменьшаются. В конечном итоге объекта сводится к разнице доходов СК от продаж квартир и расходов на строительство. Оценка объектов коммерческого сектора Отличительными характеристиками данного сегмента является: Наполняемость – часть площадей сданных от общей площади объекта. Ставка капитализации – отношение аренды недвижимости и ее стоимости (с учетом рыночной конъюнктуры). Коммерческая недвижимость подразумевает два варианта реализации: продажа и . В обоих случаях, кроме дисконта, аналогичного жилой недвижимости, подразумевается дисконт за продажу сразу всех площадей, либо частей площадей крупными объемами. Если помещения будут саны в аренду, высчитываются денежные средства от нее. Объем портфеля девелопера – это сумма готовых объектов и недостроенных. Оценка объектов на стадии проектирования и земли Рассчитывая данные параметры нужно понимать: И сельскохозяйственные земли и земли под возведение сооружений рассчитываются сравнительным методом. Продажа земли в загородных поселках рассчитывается в оценке прибыли денежной. Если реализация проекта не будет начата в течение ближайших лет или не получена конкретная документация по объекту, то он рассчитывается, как земля. Различные модели бизнеса СК Отдельные СК параллельно к основной деятельности ведут дополнительные (чаще смежные). Например, строительная компания производит стройматериалы. В этом случае подсчет может быть различен: 1. Дополнительные направления рассчитываются по отдельности, а по итогу учитываются все составные части. 2. Показатели от всех видов деятельности учитываются в одном отчете об убытках и прибылях. Обобщенная оценка портфеля девелопера На этом этапе суммируются следующие показатели: Цена недостроенных объектов. Цена готовых объектов. Расходы на сооружение объектов. Доходы от продаж площадей жилого сектора. Доходы от продаж площадей коммерческого сектора. Доходы от аренды. На точку прогнозирования два первых показателя отражают балансовый СК в будущем. в денежном выражении отражают доходы минус расходы. Часть ее останется не распределенной, и также отражают балансовый капитал СК в будущем. Другая часть – отражает денежные средства необходимые компании для осуществления деятельности. Корректировки по фактической отчетности СК На этом этапе непосредственно переходим к составлению прогноза балансового капитала СК в будущем, для этого сопоставляем его с балансовым капиталом текущим. Переоценке подлежит лишь те объекты, которые существуют на начало срока. Реализация новых объектов – не фиксируется. Далее высчитывается объемы финансирования для осуществления деятельности СК. Их реализация возможна через дополнительный выпуск акций, продажу объектов или долговое управление. Кроме этого, необходимо учесть обязательства СК по налогам, в том числе от продаж. И, наконец, расчет потенциала доходности Итоговый параметр привлекательности СК для инвестора состоит из 2-х частей: ставка владения и потенциальная доходность. Ставка владения отражает доходность в длительной перспективе. Здесь учитывается каждый из видов недвижимости по своей ставке, которые потом суммируются их пропорциями в портфеле девелопера. Не забываем про корректировку на дисконт. Потенциальная доходность отражает доходность в краткосрочной перспективе. Здесь сравниваем капитализацию на точку прогнозирования и капитала по прогнозу. Не забываем о ренте СК и нормативе доходности в средней величине. Не забываем про корректировку на дисконт. Правильная оценка доходности СК – достаточно сложная задача. Именно с этим связано неадекватное поведение отдельных инвесторов, которые занимаются ценными бумагами этих компаний. Но, предложенный алгоритм оценки актуален для подсчета реального положения дел в СК - для сокращения рисков инвестора, желающего вложить собственные денежные средства в их ценные бумаги.Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш
Постоянное увеличение объемов строительства в крупных городах привело к скачкообразному росту строительной отрасли и резкому увеличению количества отдельных компаний, занимающихся строительным бизнесом. Строительство, как и любой другой бизнес, подразумевает постоянное движение капитала, одной из форм которого является купля-продажа строительных фирм.
При переходе компании из рук в руки всегда возникает вопрос о справедливой денежной компенсации ее владельцу за уступку прав собственности на данную компанию. Если сделка происходит на открытом, конкурентном рынке, в то время как и покупатель, и продавец действуют разумно, без принуждения, каждый в своих интересах, то цена сделки будет равна рыночной стоимости данной компании.
Оценка рыночной стоимости строительного бизнеса имеет свои особенности.
Как известно, стоимость бизнеса может определяться тремя подходами – затратным, сравнительным и доходным. Однако, в случае оценки бизнеса, основанного на предоставлении услуг (а именно к такому типу относится строительный бизнес), затратный подход оказывается неэффективен.
Действительно, основная ценность строительной фирмы заключается в ее позиции на рынке, дающей ей возможности регулярно получать контракты на строительство. Чем выше «контрактный потенциал» фирмы, тем больше ее прибыль, а, следовательно, и рыночная стоимость.
Стоимость активов строительной компании, как правило, не высока. Если определять стоимость компании, отталкиваясь от рыночной стоимости ее активов (как это положено делать при применении затратного подхода к оценке), то рыночная стоимость бизнеса окажется существенно заниженной. Единственный случай, когда применение затратного подхода к оценке бизнеса бывает оправданным – это предбанкротная ситуация, когда предприятие испытывает хронический недостаток в заказах, и перспективы дальнейшего получения новых строительных подрядов выглядят неопределенными.
Оценку бизнеса строительных компаний лучше всего проводить, используя методы доходного подхода, который опирается как на ретроспективные, так и на прогнозные данные о доходах и расходах строительной компании за определенный период. При этом, глубина ретроспективного анализа должна быть не менее 3-х лет, а прогнозного периода – не менее 2-х лет. Ретроспективный анализ деятельности предприятия очень важен, поскольку он позволяет создать объективную базу для дальнейших прогнозов и рассуждений. Например, если предприятие в течение прошедших 5 лет показывает стабильный рост чистой прибыли на 30% в год, то с большой вероятностью эта закономерность может сохраниться и в будущем. Поэтому, составляя прогноз доходов и расходов бизнеса на ближайшие 2 года, оценщик может с большей обоснованностью определить прогнозные величины чистой прибыли по прогнозным годам. Такой способ оценки подходит для определения рыночной стоимости любого бизнеса, связанного с предоставлением услуг, в том числе и услуг по строительству.
Сравнительные способы оценки строительного бизнеса также могут давать хорошие результаты, однако возможности практического применения сравнительного подхода ограничены отсутствием достоверной информации по продажам схожих предприятий. Действительно, продавцы и покупатели строительных компаний не склонны обнародовать цены совершенных сделок - как правило, ценовая информация в этих случаях не выходит за рамки узкого круга участников. На организованном рынке ценных бумаг акции строительных фирм практически не обращаются, поэтому и здесь добыть сведения о продажах не представляется возможным.
Таким образом, наиболее надежным способом оценки бизнеса строительных компаний является доходный подход.
Для приблизительной оценки рыночной стоимости строительного бизнеса доходным подходом можно воспользоваться нашим бесплатным сервисом "Оценка стоимости бизнеса он-лайн"
© . Копирование запрещено.
Оценка рыночной стоимости строительных работ
Определение рыночной стоимости фактически выполненных работ
Определение рыночной стоимости строительных работ, оценка нежилого помещения, выбор метода оценки нежилого помещения, процесс оценки строительных работ
Объект строительной оценки: нежилое помещение
Адрес проведения оценки: г. Москва
Целью оценки: определение рыночной стоимости фактически выполненных строительно-монтажных и отделочных работ в нежилом помещении общей площадью 199,4 м.кв.
Сертификат качества оценки
Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с требованиями, изложенными в следующих документах:
- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29 июля 1998 г., с изменениями в ред. № 91-ФЗ от 07.05.2009;
- «Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», ФСО № 1,2,3 утвержденных Приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, от 20.07.2007 N 255, от 20.07.2007 N 254.
Факты, изложенные в отчете, верны, и соответствуют действительности. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому эксперту-оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета. Вознаграждение оценщика не зависит, от результатов итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.
Оценщики не имеют ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.
Приведенные в отчете факты, на основе которых производился анализ, делались предположения и выводы, были собраны с наибольшей степенью использования знаний и умений Оценщика, и являются на его взгляд, достоверными и не содержащими фактических ошибок.
Исходные данные, использованные Оценщиками при подготовке настоящего отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными, тем не менее, там, где это, возможно, делаются ссылки на источники информации.
Ограничивающие условия и сделанные допущения
Сертификат качества оценки, являющийся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями и допущениями:
- Настоящий отчет достоверен лишь в указанных в нем целях;
- Заказчик и Исполнитель не принимают на себя обязательств по конфиденциальности расчетов. Исполнитель не принимает на себя ответственности за описание правового состояния объекта оценки;
- Исполнитель полагался на верность исходной информации, предоставленной Заказчиком;
- Оценка имущества проводилась на основании осмотра объекта и сведений предоставленных Заказчиком.
- В соответствии с заданием, поставленным Заказчиком, в обязанности Исполнителя не входит оценка имущественных прав Заказчика на недвижимое имущество.
- При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость объекта. На Исполнителе не лежит ответственность в случае обнаружения подобных факторов после проведения оценки.
- Ни Заказчик, ни Исполнитель, не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено текстом настоящего отчета;
- Мнение Исполнителя относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Он не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого объекта;
- Исполнитель не обязан предоставлять дополнительные консультации по настоящему отчету в связи с последующим предоставлением информации, которая может каким-либо образом повлиять на сделанные в отчете выводы относительно стоимости объекта;
- От Исполнителя не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или объекта оценки, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
- Оценщиком лично производился осмотр объекта. Определение рыночной стоимости фактически выполненных работ экспертом-оценщиком производилось по объемам зафиксированных в ходе обследования без вскрытия внешних отделочных покрытий.
- Актов на скрытые работы и проектной документации в распоряжении оценщика не представлено.
Описанные выше допущения и ограничения подразумевают их полное однозначное понимание сторонами, подписавшими отчет. Все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, не имеют силы. Настоящие допущения и ограничения не могут быть изменены, кроме как за подписью обеих сторон.
Без письменного согласия Оценщика, настоящий отчет не должен распространяться или публиковаться, равно, как и использоваться, даже в сокращенной форме, для целей иных, чем указано выше. Оценщик не принимает на себя какой-либо ответственности за убытки, которые могут возникнуть у заказчика или другой стороны вследствие нарушения и/или игнорирования сформулированных ограничивающих условий.
Процесс оценки
Основные понятия и определения. Согласно статье 623 ГК РФ «отделимыми признаются улучшения, которые могут быть отделены от вещи без вреда для нее. Соответственно неотделимые улучшения при их отделении от вещи ухудшают ее состояние, вследствие чего она приобретает недостатки. В законе не сказано, какой должна быть степень вреда, наносимого вещи, для того чтобы улучшения были признаны неотделимыми. Поэтому следует прийти к выводу, что вред может быть любым, главное, чтобы в результате него у вещи возникли недостатки, за которые отвечает арендатор».
Цена (price) является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее, цена является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах. (МСО. Общие понятия и принципы оценки. М., 1994).
Стоимость (value) является экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продает. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением стоимости. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу, на момент оценки стоимости. (МСО. Общие понятия и принципы оценки. М., 1994).
Стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат создания объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Стоимость замещения (replacement value) обычно используется для целей страхования как расчетная величина совокупных затрат на восстановление имущества. Процедуры оценки, использующие затраты замещения или строительства заново в качестве базы для расчета стоимости бизнеса для цели финансовой отчетности, признаются подходящими в ограниченных обстоятельствах, как об этом сказано в ЕСО 4, посвященном амортизированным затратам замещения (АЗЗ). Расчеты оценок для целей страхования иногда проводятся одновременно с оценками активов.
Восстановительная стоимость (reinstatement value) затраты, которые необходимы для замещения, текущего или капитального ремонта застрахованного объекта имущества с тем, чтобы привести его практически в такое же, но не в лучшее состояние, чем то, в котором он находился будучи новым (не расширяя его). (МР 3, п. 3.5.5)
Оценка (appraisal) — акт или процесс определения стоимости. Синоним Valuation. (Стандарт по оценке бизнеса, BVS-I. Терминология). Дата оценки (appraisal date) – дата, на которую действительно заключение оценщика о стоимости. (Стандарт по оценке бизнеса. BVS-I. Терминология).
Имущество (property) — юридическое понятие, которое охватывает все интересы, права и выгоды, связанные с собственностью. Имущество состоит из частных прав собственности, которые дают собственнику право на интересы в том, что находится в собственности. Для того чтобы различать недвижимость как физический объект и собственность на него в юридическом смысле, собственность на недвижимость называют недвижимым имуществом. Собственность на интерес в объектах, отличных от недвижимости, называют движимым имуществом. Слово имущество, употребленное без дополнительного определения или идентификации, может относиться как к недвижимому, так и к движимому имуществу либо к их комбинации. (МСО. Понятия/принципы, п.п. 2.3, 2.4).
Имущественные права (proprietary rights) — права, связанные с собственностью (ownership) на недвижимость (real estate). Собственность включают право пользования имуществом (property), его продажи, сдачи в аренду, дарения; а также застройки, использования для сельскохозяйственных нужд, разработки месторождений полезных ископаемых, изменения его топографии, раздела, объединения или отказа от осуществления всех этих прав. Объединение имущественных прав иногда называют пучком прав. Имущественные права, как правило, подлежат публичным и частным ограничениям, таким, как сервитуты, права прохода, зонирование, установленная плотность застройки, и другие ограничения, которые могут обременять имущество. (МР 1, 3.0).
Типы имущества — международные стандарты оценки четко разграничивают понятия недвижимого имущества и недвижимости. Недвижимость представляет собой материальный объект (вещь) и определяется как физический участок земли, участки недр, обособленные водные объекты и все, что непосредственно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. (МСО, Понятия/принципы, п. 2.0, 2.1)
Недвижимое имущество (real property) — юридическое понятие, касающееся всех прав, интересов и выгод, связанных с собственностью на недвижимость. Интерес в недвижимости обычно оформляется официальным документом, таким, как подтверждение правового титула или договор аренды. (МСО. Понятия/принципы, п. 3.2).
Недвижимость (real estate) — физическая земля и все вещи, которые являются естественной ее частью, а также предметы, прикрепленные к земле людьми. (МСО. Понятия/принципы, п. 3,1).
Рыночная стоимость (market value) — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. Рыночная стоимость — это объективная оценка установленных прав собственности на конкретное имущество на заданную дату. (МСО 1, п. 3.1).
Рыночный подход (market approach) — общий способ определения стоимости объекта или его собственного капитала, в рамках которого используются один или более методов, основанных на сравнении данного предприятия (объекта) с аналогичными уже проданными капиталовложениями (объектами). (Стандарт по оценке бизнеса, BVS – I, Терминология).
Доходный подход (income approach) — общий способ определения стоимости объекта или его собственного капитала, в рамках которого используются один или более методов, основанных на пересчете ожидаемых доходов. (Стандарт по оценке бизнеса. BVS-I. Терминология).
Затратный подход (cost approach) — это тот подход к оценке, который определяет стоимость объекта путем определения нынешней (текущей) стоимости актива за вычетом различных элементов износа: физического, функционального и экономического. (Стандарт по оценке бизнеса. BVS-I. Терминология).
Выбор базы оценки
Целью данной оценки является определение обоснованной стоимости затрат необходимых создания объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки — Стоимость замещения объекта оценки. Стоимость замещения (replacement value) — сумма затрат создания объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. В качестве базы оценки экспертом выбрана стоимость замещения, определяемая затратным подходом. Процедура оценки включает в себя следующее:
- выезд на место для проведения обследования и фиксации объемов выполненных работ;
- сбор и анализ необходимой информации и документации;
- расчет стоимости затрат путем составления сметной документации или калькуляции на ремонт имущества;
- составление письменного отчета.
Выбор подходов и методов оценки
Для выбора подходов оценки был проведен сравнительный анализ информации о рынке соответствующей недвижимости с сведениями необходимыми для применения того или иного подхода.
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Как уже было отражено выше, применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости. В данном случае, при оценке рыночной стоимости выполненного ремонта является единственно возможным.
Сравнительный подход — для применения сравнительного подхода при оценке недвижимости необходимо наличие информации о продаже сопоставимых объектов. Однако в случае отсутствия информации по фактическим сделкам возможно использование данных о предложении продаж сопоставимых объектов-аналогов.
Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход включает в себя два основных приема. Согласно первому, стоимость объекта рассчитывается на основе текущего ежегодного дохода от его эксплуатации, с помощью специальных коэффициентов, отражающих сложившуюся на рынке взаимосвязь между имущественными стоимостями и уровнем доходов. В соответствии со вторым, делается прогноз относительно эксплуатационного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта в конце этого периода, а затем рассчитывается и суммируются текущие стоимости всех будущих доходов, с использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект.
Описание объекта оценки
Объект оценки представляет собой комплекс строительно-монтажных и отделочных работ, а так же материалы и оборудование, затраченные для выполнения в нежилом помещении неотделимых улучшений. Помещение общей площадью 199,4 м.кв., расположено на первом этаже жилого дома, состоит по экспликации из комнат 1,2,3,4,5,6,7,8,9 помещения XXXIII.
Заключение оценщика
Целью оценки является определение рыночной стоимости фактически выполненных работ с целью информирования Заказчика. В соответствии с международными и российскими стандартами определение рыночной стоимости объекта оценки должно быть получено согласованием величин стоимости, определенных в результате использования различных методов оценки, а именно: затратного, сравнительного и доходного подходов. Согласование результатов, полученных различными методами, как правило, проводится путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента, отражающего степень его достоверности. Как следует из выводов, сделанных Оценщиком в процессе подготовки настоящего отчета, из трех оценочных подходов использовались один — затратный. Исходя из вышеизложенного, и руководствуясь своим опытом и профессиональными знаниями, Оценщик счел возможным придать следующие удельный вес величине стоимости, полученной затратным подходом — 1,0 (100%).
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки — фактически произведенных неотделимых улучшений помещения, на дату оценки с учетом НДС и округления составляет: 2 358 000 (Два миллиона триста пятьдесят восемь тысяч) рублей.
